في ظل التحديات الاقتصادية المتسارعة وارتفاع أسعار العقارات بوتيرة غير مسبوقة، يزداد الحديث في الأوساط الاستثمارية عن احتمال اقتراب السوق العقارية المصرية من “مرحلة الفقاعة”.
لكن الخبير العقاري أحمد البطراوي، مؤسس منصة مصر العقارية، يرى أن المشكلة الحقيقية لا تكمن في الأسعار أو حجم المعروض، بل في غياب الحوكمة الرقمية والتنظيم المالي المنضبط، وهما ـ من وجهة نظره ـ المخرج الوحيد لضمان استدامة السوق وحماية المستثمرين والمستهلكين على حد سواء.
غياب الرقمنة.. الفجوة التي تهدد الشفافية
يشير البطراوي إلى أن السوق العقارية في مصر تُدار حاليًا بشكل تقليدي يعتمد على المعاملات الورقية والمعلومات غير الموثقة، ما يؤدي إلى ضبابية في تتبّع حركة البيع والتمويل والتسليم.
ويؤكد أن إنشاء منظومة رقمية موحدة لتسجيل العقود ومتابعة التمويلات سيسمح للدولة وللمستثمرين برؤية واضحة لحجم الطلب الفعلي، ويراقب حركة السوق في الوقت الفعلي، مما يمنع التلاعب والممارسات غير القانونية.
“العقار لم يعد عملية بيع وشراء فقط، بل منظومة اقتصادية متكاملة تحتاج إلى قاعدة بيانات رقمية شاملة تضمن الشفافية وتمنع العشوائية.”
ويرى البطراوي أن التحول الرقمي لم يعد ترفًا أو مشروعًا طويل الأمد، بل أصبح ضرورة عاجلة لتجنّب اختلالات السوق، موضحًا أن الدول التي سبقت في تطبيق الحوكمة الرقمية استطاعت أن تخلق أسواقًا عقارية شفافة ومستقرة، بعيدة عن المضاربات أو الارتفاعات الوهمية.
تمويل بلا رقابة
واحدة من أبرز المشكلات التي تُهدد السوق العقارية المصرية، بحسب البطراوي، هي قيام المطورين العقاريين بدور ممولّي العقار دون ترخيص أو رقابة مالية ويصف هذه الممارسة بأنها “فجوة تشريعية خطيرة”، لأنها تُخرج التمويل من دائرة البنوك وتضعه في يد شركات تطوير تعمل وفق سياسات تسويقية لا تخضع للمعايير المصرفية.
ويقول البطراوي إن استمرار هذا الوضع يخلق حالة من الغموض في العلاقة التعاقدية بين المطور والمشتري، حيث تُطرح أنظمة تقسيط طويلة الأجل دون توثيق رسمي أو ضمانات قانونية واضحة، مما يُعرض حقوق المستهلك للخطر من غير المنطقي أن يستمر المطورون في تقديم التمويل العقاري، فهذه مسؤولية البنوك فقط في كل الأسواق المتقدمة، لأنها الجهة القادرة على تقييم المخاطر وضمان حقوق جميع الأطراف
إعادة هيكلة منظومة التمويل
ويرى البطراوي أن الحل الجذري يبدأ من فصل الدور التمويلي عن الدور التطويري، بحيث تتولى البنوك والمؤسسات المالية مسؤولية التمويل بشكل كامل، مع إلزام المطورين بالحصول على تراخيص مسبقة قبل طرح أي نظام تمويلي، إلى جانب توثيق العقود إلكترونيًا وتحديد الجداول الزمنية للأقساط والتسليم بشكل دقيق.
ويضيف أن هذه الإجراءات ليست فقط لحماية المستهلك، بل لضمان استقرار السوق نفسها، لأن التمويل غير المنضبط يُحدث تشوهًا في العرض والطلب ويخلق انطباعًا زائفًا بارتفاع الطلب الحقيقي.
نحو هيئة عليا للعقار.. لإعادة الثقة والتنظيم
في إطار رؤيته لإصلاح المنظومة العقارية، يقترح البطراوي إنشاء كيان مستقل يحمل اسم “الهيئة العليا للعقار المصري”، تكون مسؤولة عن الإشراف الكامل على القطاع وتنظيم العلاقة بين الدولة والمطورين والبنوك والمستثمرين والمواطنين.
ويؤكد أن وجود مثل هذه الهيئة سيضع نهاية لفوضى القرارات المتفرقة، وسيساعد في صياغة سياسات موحدة للعقود والإعلانات، وضبط حركة السيولة النقدية داخل السوق عبر نظام حسابات ضمان خاضع للرقابة الحكومية.
الفقاعة العقارية.. مشكلة تشريعية لا سعرية
يرى البطراوي أن الحديث المتكرر عن وجود “فقاعة عقارية” في مصر مبالغ فيه، موضحًا أن الأزمة ليست في الأسعار بقدر ما هي في غياب التنظيم والحوكمة.
ويشير إلى أن ترك إدارة السوق للمطورين فقط يُبقي الخلل قائمًا، لأن من يستفيد من الفوضى لا يمكن أن يكون هو الجهة المسؤولة عن تصحيحها.
يختتم البطراوي رؤيته بالتأكيد على أن التحول الرقمي والحوكمة المالية هما الأساس لبناء سوق عقارية عصرية.
فالإدارة الذكية، كما يقول، تبدأ من الشفافية في تسجيل العمليات وتنتهي بتمكين البنوك من أداء دورها الرئيسي في التمويل، وهو ما يخلق بيئة استثمارية عادلة ومستدامة.
منظومة رقمية شفافة.. حجر الأساس لسوق عقارية حديثة
حين تُدار السوق العقارية ضمن منظومة رقمية متكاملة، تتغير قواعد اللعبة تمامًا. فالرقمنة لا تقتصر على تسجيل العقود إلكترونيًا، بل تمتد لتشمل تتبّع كل عملية بيع وتمويل وتسليم بشكل لحظي، مما يخلق خريطة واقعية لحركة العرض والطلب ويمنع أي تلاعب أو تضارب في البيانات.
الشفافية الرقمية تمنح الدولة والمستثمر والمواطن رؤية دقيقة لحالة السوق، فتتحول القرارات من اجتهادات فردية إلى قرارات مبنية على بيانات حقيقية. وعندها فقط يصبح الاستثمار العقاري قائمًا على المعرفة لا على المضاربة، وعلى الثقة لا على الشائعات.
البنوك في موقعها الطبيعي.. التمويل المنضبط أساس الاستقرار
لا يمكن أن تستقر السوق العقارية دون أن تتولى البنوك والمؤسسات المالية المرخصة دورها الطبيعي في إدارة التمويل حين تنتقل أنظمة التقسيط من أيدي المطورين إلى البنوك، يصبح التمويل خاضعًا للرقابة والمساءلة، وتُحدَّد نسب المخاطر بعلم ومهنية، وتُضمن حقوق جميع الأطراف.
فالتمويل العقاري ليس مجرد تسهيل للبيع، بل منظومة مالية متكاملة تتطلب خبرة مصرفية في التقييم والمتابعة والإدارة وبهذا تنتفي العشوائية، ويصبح التمويل جزءًا من منظومة اقتصادية متكاملة تخلق الثقة في السوق وتُشجع المستثمرين المحليين والأجانب على ضخ رؤوس أموال جديدة.
العدالة والمصداقية.. نتائج طبيعية للحوكمة والرقمنة
عندما تمتلك الدولة قاعدة بيانات عقارية دقيقة، وتُدار كل معاملة من خلال منظومة رقمية شفافة، فإن العدالة تصبح النتيجة الطبيعية لهذا النظام المشتري يعرف حقوقه بدقة، والمطور يعمل وفق معايير واضحة، والجهات التمويلية تراقب وتضمن الالتزام بالعقود.
المصداقية هنا ليست شعارًا دعائيًا، بل ناتج مباشر عن تفاعل منظم بين التكنولوجيا والتشريعات، حيث يُصبح كل طرف في السوق محميًا بالقانون والبيانات في آنٍ واحد هذه العدالة تضع حدًا للمضاربات والمغالاة في الأسعار، وتجعل من العقار قطاعًا حقيقيًا للإنتاج والاستثمار وليس للمضاربة قصيرة الأمد.
العقار أداة استثمار آمنة لا فقاعة مؤقتة
الأسواق غير المنظمة تولّد فقاعات، أما الأسواق المحكومة بالبيانات فتولّد استدامةحين تُدار السوق بمنظومة رقمية شفافة وتكون البنوك مسؤولة عن التمويل، يتحول العقار من سلعة استهلاكية إلى أداة استثمار طويلة الأجل مدعومة بالمصداقية والثقة.
فبدل أن يصبح ارتفاع الأسعار مؤشرًا على فوضى السوق، يتحول إلى انعكاس طبيعي لقيمة حقيقية ناتجة عن الطلب الفعلي والتطور العمراني المدروس بهذا المفهوم، لا يُخشى من الفقاعات، لأن السوق حينها تستند إلى قواعد ثابتة من الحوكمة والتمويل العادل، فيبقى العقار هو الملاذ الآمن والأكثر ثباتًا في مواجهة التقلبات الاقتصادية.
