شهد أصحاب المنازل في الولايات المتحدة تآكلًا ملحوظًا في المكاسب المالية التي تحققت خلال طفرة سوق العقارات في فترة الجائحة، نتيجة تباطؤ أسعار المنازل وارتفاع مستوى المديونية في عام 2025، وفقًا لتقرير جديد صادر عن شركة بيانات العقارات Cotality.
وأفاد تقرير Homeowner Equity Report للربع الثالث من العام أن إجمالي حقوق الملكية للموّارين في المنازل المرهونة انخفض بمقدار 373.8 مليار دولار على أساس سنوي، بانخفاض نسبته 2.1%، ليصل صافي حقوق الملكية الإجمالية إلى 17.1 تريليون دولار. وعلى الرغم من أن هذا الرقم لا يزال مرتفعًا تاريخيًا، إلا أنه يمثل تراجعًا واضحًا من ذروة بلغت 17.7 تريليون دولار سجلت في الربع الثاني من عام 2024. ومنذ ذلك الحين، تذبذبت حقوق الملكية مع تكيف سوق العقارات مع تباطؤ نمو الأسعار بعد سنوات من الارتفاع السريع.
وصفت سلمى هيب، كبير الاقتصاديين في Cotality، هذا التحول بأنه جزء من إعادة معايرة أوسع للسوق. ومع اعتدال نمو أسعار المنازل واستمرار ضغوط القدرة على الشراء، تتغير اتجاهات حقوق الملكية، لا سيما بالنسبة للمشترين الجدد الذين دخلوا السوق بمدفوعات أولية صغيرة أو هياكل تمويلية متعددة الطبقات، والذين أصبحوا أكثر عرضة لتراجع الأسعار وارتفاع المديونية.
ويأتي هذا الانخفاض بعد عدة سنوات من النمو الاستثنائي في حقوق الملكية، حيث اكتسب أصحاب المنازل في المتوسط حوالي 25,000 دولار في 2023 و 4,900 دولار إضافية في 2024. ومع ذلك، شهد العام الماضي انعكاسًا في الاتجاه، حيث فقد متوسط صاحب المنزل نحو 13,400 دولار من حقوق الملكية. وساهمت تصحيحات الأسعار الإقليمية، إلى جانب زيادة الاقتراض واستخراج حقوق الملكية بين أصحاب المنازل الجدد، في هذا التراجع.
ونتيجة لذلك، ارتفعت نسب القرض إلى القيمة (LTV) على مستوى البلاد. وأفادت Cotality بزيادة نسبة المقترضين الذين تتراوح نسب LTV لديهم بين 85% و94%، وهي نسبة تجعل أصحاب المنازل أكثر عرضة حتى لتراجع طفيف في أسعار المنازل. كما أدت هذه المديونية المتزايدة إلى ارتفاع حالات حقوق الملكية السالبة.
وفي الربع الثالث، كانت حوالي 2.2% من المنازل المرهونة—أي ما يقارب 1.24 مليون عقار—في وضعية حقوق ملكية سالبة، أي أن رصيد القرض المستحق تجاوز قيمة المنزل. ويعد هذا ارتفاعًا بنسبة 21% مقارنة بالعام السابق، مع دخول 216,000 منزل إضافي في حقوق ملكية سالبة. مقارنة بالربع الثاني، ارتفع عدد العقارات تحت الماء بنسبة 6.7%، مما يعكس تباطؤًا موسميًا نموذجيًا مع استبدال سوق الخريف بموسم الربيع الأقوى للبيع.
وتتوقع Cotality أن تظل مستويات الحقوق السالبة مستقرة نسبيًا. ويُظهر تحليلها أن زيادة بنسبة 5% في أسعار المنازل ستعيد الحقوق الإيجابية إلى حوالي 168,000 منزل، في حين أن انخفاضًا بنسبة 5% سيدفع نحو 319,000 عقار إضافي إلى حالة حقوق ملكية سالبة. كما يتوقع مؤشر أسعار المنازل الوطني ارتفاع الأسعار بنحو 4% بحلول أكتوبر 2026، وهو معدل من غير المرجح أن يعكس بشكل كبير اتجاهات المديونية الأخيرة.
وأكدت هيب أن أداء القروض ذات الرفع المالي العالي سيعتمد بشكل كبير على الظروف الاقتصادية العامة، لا سيما قوة سوق العمل. وبينما يُتوقع استمرار نمو الأسعار بمعدل متواضع، حذّرت من أن هذه القروض تستحق المراقبة الدقيقة.
كما تتباين اتجاهات حقوق الملكية بشكل حاد حسب المنطقة، حيث واصل أصحاب المنازل في الشمال الشرقي تحقيق مكاسب سنوية، مع تصدر كونيتيكت بـ 31,500 دولار، تليها نيوجيرسي ورود آيلاند. وعلى النقيض، سجلت 32 ولاية خسائر على أساس سنوي، تصدرتها فلوريدا، وواشنطن العاصمة، وكاليفورنيا.
وبشكل عام، تشير البيانات إلى أن سوق العقارات في الولايات المتحدة يتجه نحو توازن أكثر هشاشة، حيث تخفي حقوق الملكية الإجمالية المرتفعة تزايد الضعف بين المشترين الجدد والأسر ذات المديونية العالية.
