كيف تُجرى معاملات البيع في MLS: دليل احترافي

باعتباري متخصصًا في العقارات، لدي الكثير من الخبرة في خدمة القوائم المتعددة (MLS) وكيفية عملها في بيع المعاملات، وتعد الخدمة قاعدة بيانات للعقارات المعروضة للبيع، فهي بمثابة الأداة الأساسية التي يستخدمها وكلاء العقارات للعثور على العقارات لعملائهم. 

سأشرح في هذا المقال كيفية إجراء الصفقات العقارية من خلال MLS وما تحتاج إلى معرفته عند التخطيط لبيع عقاراتك. 

عند إدراج عقاراتك مع وكيل عقاري، فإنه عادة ما يضيفها إلى النظام المتعدد القوائم لإتاحتها للوكلاء الآخرين. 

ويعد هذا أمرًا مهمًا لمنح ممتلكاتك عرضًا لجمهور أوسع، مما يزيد فرص البيع، وعند إدراجها في MLS، يمكن للوكلاء الآخرين البحث عنها باستخدام معايير مختلفة، مثل الموقع والسعر والمميزات.

وعندما يجد وكيل المشتري عقاراتك المعروضة في MLS، فسوف يتصلون عادةً بوكيلك لتحديد موعد العرض، وإذا كان المشتري مهتمًا بتقديم عرض، فسيقوم وكيله بتقديمه إلى وكيلك، الذي سيقدمه لك بعد ذلك. 

وإذا قبلت العرض، فسوف تمضي المعاملة قدمًا، وسيساعدك وكيلك على التنقل في بقية العملية.

فهم نظام MLS

كمحترف عقاري، تعد خدمة MLS (خدمة القوائم المتعددة) أداة أساسية لبيع وشراء العقارات. في هذا القسم، سأقدم لمحة موجزة عن نظام MLS، بما في ذلك تعريفه ودوره، والوصول والعضوية، وقواعد بيانات MLS ودقة البيانات.

تعريف ودور نظام MLS

يمثل نظام MLS قاعدة بيانات للعقارات المعروضة للبيع، والتي يتم إنتاجها وصيانتها بواسطة متخصصين في العقارات لمساعدة عملائهم على شراء العقارات أو بيعها. 

كما يعد نظام يسمح لوكلاء العقارات والوسطاء بمشاركة تفاصيل العقارات التي تُدرج للبيع مع وكلاء آخرين في المنطقة، وتعد MLS أداة قوية تساعد محترفي العقارات على تسويق قوائمهم، ومن ثم إيجاد مشترين لعملائهم.

الوصول والعضوية

يقتصر الوصول إلى MLS على وكلاء العقارات والوسطاء المرخصين الذين هم أعضاء في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) أو اللجان العقارية الأخرى. 

ولكي يصبح عضوًا في MLS، ينبغي على وكلاء العقارات والوسطاء دفع رسوم العضوية والموافقة على الالتزام بقواعد ولوائح MLS.

قواعد بيانات MLS ودقة البيانات

تمثل قواعد بيانات MLS قواعد بيانات خاصة لا يمكن الوصول إليها إلا لأعضاء MLS، وتحتوي هذه القواعد على معلومات مفصلة حول العقارات المعروضة للبيع، مثل التفاصيل الخارجية والداخلية، والسعر المطلوب، وغيرها من المعلومات العقارية الهامة. 

وتعد دقة البيانات الموجودة في قواعد بيانات MLS أمرًا هاماً، لمساعدة المتخصصين في العقارات على تسويق قوائمهم بفعالية والعثور على مشترين لعملائهم.

وفي بعض الحالات، يمكن استخدام البيانات المتاحة للجمهور لتكملة قاعدة بيانات MLS. ومع ذلك، غالبًا ما تكون هذه البيانات أقل دقة، وقد لا تكون مُحدثة مثل المعلومات المقدمة من MLS.

 ولضمان دقة البيانات في قاعدة بيانات MLS، وضعت منظمة المعايير العقارية (RESO) معايير لبيانات MLS، مثل حقول  البيانات، وتنسيقات البيانات وبروتوكولات تبادل البيانات.

دور المتخصصين في القطاع العقاري

يؤدي المتخصصون في مجال العقارات دورًا هاماً في سوق العقارات، وباعتباري وكيلًا عقاريًا مرخصًا، أدرك أهمية تقديم أفضل خدمة ممكنة لعملائي. سأناقش في هذا القسم دور الوكلاء والوسطاء، والخدمات التي يقدمونها، والتدريب والتعليم المطلوب لتصبح محترفًا في مجال العقارات.

الوكلاء والوسطاء

يمثل وكلاء العقارات والوسطاء محترفون مرخصون يمثلون المشترين والبائعين في المعاملات العقارية، وفي حين أنه يتعين على كل من الوكلاء والوسطاء الحصول على ترخيص عقاري، فإن الوسطاء لديهم تدريب وتعليم إضافي، ويمكنهم العمل على نحو مستقل.

ويمكن للوسطاء إدارة الوساطة العقارية الخاصة بهم وتوظيف وكلاء للعمل لديهم، ومن ناحية أخرى، يعمل الوكلاء لدى وسيط ويخضعون لإشرافهم.

تقديم الخدمات

يقدم المتخصصون في مجال العقارات مجموعة واسعة من الخدمات لعملائهم، وتشمل هذه الخدمات:

• مساعدة العملاء على شراء أو بيع العقارات
• تقديم تحليل السوق والمشورة بشأن التسعير
• تسويق العقارات للمشترين 
• التفاوض على العروض والعقود
• المساعدة على عمليات التفتيش والتقييم للممتلكات
• تسهيل عملية الإغلاق

وعادةً يقدم وسطاء الخدمة الكاملة كل هذه الخدمات، كما يقدم وسطاء الخصم مجموعة محدودة من الخدمات بتكلفة أقل.

التدريب والتعليم

لكي يصبحوا محترفين عقاريين مرخصين، ينبغي على الوكلاء والوسطاء إكمال عدد معين من ساعات التعليم المسّبق للترخيص واجتياز اختبار الترخيص الحكومي.

بالإضافة إلى متطلبات الترخيص الأولية، تطلب العديد من الولايات من المتخصصين في العقارات إكمال دورات التعليم المستمر للحفاظ على ترخيصهم.

كما يُطلب من الوسطاء أيضًا الحصول على تدريب وتعليم إضافي، مثل الدورات الدراسية في قانون العقارات والتمويل والإدارة.

إدراج وبيع العقارات

باعتباري متخصصًا في العقارات، أدرك أن عملية إدراج العقارات وبيعها عملية مُعقدة، ومع ذلك، بمساعدة خدمة القائمة المتعددة (MLS)، يمكن تبسيط العملية وجعلها أكثر كفاءة. في هذا القسم، سأناقش الخطوات المتبعة في إنشاء قائمة MLS، والتسويق والتعرض، والعروض والمنازل المتاحة.

إنشاء قائمة MLS

تمثل الخطوة الأولى في بيع عقار في إنشاء قائمة MLS، ويتضمن ذلك جمع معلومات حول العقار، مثل المساحة المربعة وعدد غرف النوم والحمامات وأي ميزات فريدة، كما يمكن أيضًا تضمين الصور وجولة افتراضية للعقار في القائمة لإعطاء المشترين فكرة أفضل عن شكل العقار.

ويعد التدريج والحد من الاستئناف أيضًا من العوامل الهامة التي من الضروري مراعاتها عند إنشاء قائمة MLS، حيث يمكن للعقار المنظم على نحو جيد والذي يتمتع بجاذبية جيدة جذب المزيد من المشترين مما يزيد من فرص البيع الناجح.

التسويق والتعرض

بمجرد إنشاء قائمة MLS، يمكن تسويق العقار وعرضه على المشترين، ويمكن القيام بذلك من خلال قنوات مختلفة، مثل وسائل التواصل الاجتماعي، والإعلانات، والإنترنت. 

كما يمكن أن يؤدي سوق العقارات أيضًا دورًا في تسويق العقار وعرضه، حيث يمكنه التأثير في الطلب على العقارات في منطقة معينة.

العروض والعقارات المتاحة

بعد تسويق العقار وعرضه على المشترين، يمكن جدولة العروض والعقارات المُتاحة، حيث يمنح هذا المشترين الفرصة لمشاهدة العقار شخصيًا وطرح أي أسئلة قد تكون لديهم. 

ومن الضروري أيضاً الحفاظ على نظافة العقار وصيانته جيدًا خلال هذا الوقت لترك انطباع جيد لدى المشترين. 

عملية الشراء في نظام MLS

كمشتري، تعتبر خدمة القوائم المتعددة (MLS) أداة لا تقدر بثمن في إيجاد العقار المثالي. إليك ما تحتاج إلى معرفته حول عملية الشراء في MLS.

البحث عن العقارات

تمثل الخطوة الأولى في عملية الشراء؛ البحث عن العقارات التي تلبي معاييرك، حيث يمكنك استخدام MLS للبحث عن العقارات بناءً على مجموعة متنوعة من العوامل، مثل الموقع ونطاق السعر وعدد غرف النوم والحمامات والمزيد، كما يمكنك أيضًا استخدام MLS لعرض الصور والأوصاف التفصيلية لكل عقار.

تقديم العروض والمفاوضات

بمجرد العثور على العقار الذي تحتاج إليه، عليك تقديم عرض، حيث يمكن لوكيلك العقاري مساعدتك على إعداد عرض تنافسي يعتمد على القيمة السوقية والتركيبات وتحليل السوق المقارن. 

وإذا كانت هناك عروض متعددة على العقار، فقد تحتاج إلى تقديم عرض تنافسي والتفاوض مع البائع.

إغلاق الصفقة

إذا تم قبول عرضك، فستحتاج إلى إكمال المعاملة، ويتضمن هذا عادةً فحص المنزل وتقييمه وتمويله، حيث يمكن لوكيلك العقاري المساعدة على إرشادك خلال عملية التفاوض والتأكد من إتمام الصفقة في الوقت المناسب وبطريقة فعالة.

الاعتبارات القانونية والأخلاقية

عند الحديث عن معاملات البيع في النظام متعدد الأطراف، ثمة العديد من الاعتبارات القانونية والأخلاقية التي يجب أخذها بعين الاعتبار، وباعتباري متخصصًا في العقارات، فإنني ملزم باتباع القواعد واللوائح التي وضعتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) ومنظمة المعايير العقارية (RESO)، بالإضافة إلى الالتزام بقواعد أخلاقية صارمة.

القواعد والقوانين التنظيمية

لدى MLS قواعد ولوائح محددة ينبغي اتباعها للحفاظ على السلامة والشفافية في عملية البيع، وتغطي هذه القواعد كل شيء بداية من كيفية تقديم القوائم وحتى كيفية التعامل مع العمولات والتعويضات. بصفتي متخصصًا في العقارات، تقع على عاتقي مسؤولية التأكد من اتباعي لهذه القواعد واللوائح حرفيًا.

السلوك المهني

بالإضافة إلى اتباع القواعد واللوائح التي وضعتها MLS، يتعين علي أيضًا الالتزام بقواعد السلوك المهني، وتغطي قواعد السلوك هذه كل شيء بداية من كيفية التفاعل مع العملاء وحتى كيفية التعامل مع الإفصاح والشفافية في عملية البيع. بصفتي متخصصًا في العقارات، تقع على عاتقي مسؤولية الحفاظ على أعلى مستوى من الاحترافية في جميع الأوقات.

الإفصاحات والشفافية

يعد أحد أهم جوانب معاملات البيع في النظام المتعدد الأطراف ضمان استيفاء جميع متطلبات الإفصاح والشفافية. ويشمل ذلك الكشف عن أي مشاكل محتملة في العقار، مثل العيوب أو الإصلاحات التي يجب إجراؤها. 

ويتضمن أيضًا الشفافية بشأن العمولات والتعويضات، والتأكد من أن جميع الأطراف المشاركة في الصفقة تفهم المبلغ الذي سيدفعونه ويتلقونه.