كيف حولت قوائم MLS صناعة العقارات؟

غيرت خدمة MLS، أو خدمة القوائم المتعددة، قواعد السوق العقاري، كوكيل عقاري، رأيت كيف أحدث النظام ثورة في الطريقة التي نؤدي بها أعمالنا، فقد سهّل على الوكلاء إيجاد العقارات لعملائهم، وأتاح للمشترين إمكانية الوصول إلى مجموعة أكبر من العقارات.

وقبل نظام MLS، كان على الوكلاء الاعتماد على شبكاتهم الشخصية لإيجاد العقارات لعملائهم، على أن تستغرق العملية وقتا طويلا، ولكن مع نظام MLS، يمكن للوكلاء الآن البحث بسهولة عن العقارات التي تلبي معايير عملائهم، وبالتالي جعل عملية البيع والشراء أكثر سلاسة وكفاءة.

كما أعطى نظام MLS البائعين المزيد من التعرض لممتلكاتهم، فمن خلال إدراج ممتلكاتهم في النظام متعدد القوائم، يمكن للبائعين الوصول إلى جمهور أكبر من المشترين. 

وساعد ذلك على تحقيق تكافؤ الفرص وجعل من السهل على البائعين بيع ممتلكاتهم بسرعة وبسعر عادل، لذا كان النظام المتعدد القوائم بمثابة تطور إيجابي لسوق العقارات، والمساعدة على جعل عملية البيع والشراء أكثر شفافية وكفاءة.

تطور خدمات القوائم المتعددة

تاريخ نظام MLS

باعتباري متخصصًا في العقارات، رأيت  كيف أحدثت خدمة القوائم المتعددة (MLS) تحولًا في سوق العقارات. كان نظام MLS موجودًا منذ أواخر القرن التاسع عشر، ولكن لم يُعتمد على نطاق واسع من قبل وكلاء العقارات حتى الستينيات.

 وقبل نظام MLS، كان على الوكلاء الاعتماد على الشبكات الشخصية لإيجاد العقارات لعملائهم، مما جعل العملية أكثر صعوبة، وتستغرق وقتًا طويلاً.

التقدم التقني للنظام 

قطع نظام MLS شوطا طويلا منذ إنشائه، ولعب التقدم التكنولوجي دورا هاما في تطوره، فمع ظهور الإنترنت، أصبح نظام MLS في متناول كل من الوكلاء والمستهلكين. 

وتقدم العديد من أنظمة MLS الآن منصات على شبكة الإنترنت تسمح للوكلاء بالبحث عن العقارات ومشاركة المعلومات مع العملاء فورياً.

كما أدت واجهات برمجة التطبيقات أيضًا دورًا هاماً في تطور النظام المتعدد القوائم، حيث تتيح واجهات برمجة التطبيقات للأنظمة المختلفة التواصل مع بعضها البعض، مما سهّل على الوكلاء مشاركة المعلومات والتعاون في الصفقات، وقد أدى ذلك إلى زيادة الكفاءة والإنتاجية في صناعة العقارات.

التأثير في شفافية السوق

يمثل أحد أهم تأثيرات نظام MLS على سوق العقارات زيادة الشفافية، وقبل نظام MLS، كانت المعلومات المتعلقة بالعقارات سرية، ولم تكن متاحة إلا لقلة مختارة، وقد أتاح نظام MLS للوكلاء تبادل المعلومات حول العقارات مع بعضهم البعض، مما أدى إلى مزيد من الشفافية في السوق.

وساهم الإنترنت أيضًا في زيادة شفافية السوق، فمع ظهور البوابات العقارية عبر الإنترنت، أصبح بإمكان المستهلكين الوصول إلى مزيد من المعلومات حول العقارات أكثر من أي وقت مضى، وقد سهّل ذلك على المشترين اتخاذ قرارات مستنيرة، وزاد المنافسة في السوق.

التغير في عمولات الوكيل العقاري

بصفتي وكيلًا عقاريًا، رأيت التغييرات في هيكل العمولة بمرور الوقت، حيث ساهمت خدمة القوائم المتعدد (MLS) في تشكيل سوق العقارات، وكان أحد أهم التغييرات في طريقة هيكلة عمولات الوكلاء.

الهيكلة 

في السابق، حُددت عمولات الوكيل بنسبة مئوية ثابتة من سعر البيع، عادة ما بين 5٪ و 6٪. ومع ظهور نظام MLS، أصبح سوق العقارات أكثر تنافسية، وأصبحت أسعار العمولات أكثر قابلية للتفاوض، وأدى ذلك إلى هيكل عمولة أكثر مرونة، حيث يتقاضى بعض الوكلاء رسومًا ثابتة أو معدل خصم.

التفاوض والمنافسة

زاد نظام MLS من المنافسة بين وكلاء العقارات، مما أجبرهم على المرونة في أسعار عمولاتهم، وأصبح الوكلاء أكثر استعدادًا للتفاوض بشأن أتعابهم للفوز بقائمة أو أعمال المشتري، وأدى ذلك إلى سوق أكثر تنافسية، وهو ما كان مفيدًا لكل من المشترين والبائعين.

التحديات القانونية والدعاوى القضائية الجماعية

على الرغم من فوائد هيكل العمولة الأكثر مرونة، ثمة تحديات قانونية ودعاوى قضائية جماعية على مر السنين، واتهم البعض الوكلاء بتحديد الأسعار والسلوك المناهض للمنافسة، مما أدى إلى تغييرات في طريقة هيكلة العمولات.

التأثير في عملية بيع وشراء العقارات

بصفتي وكيلًا عقاريًا، رأيت كيف غيرت خدمة القوائم المتعددة (MLS) عملية بيع وشراء العقارات. فيما يلي بعض الطرق التي أثر بها نظام MLS على العملية:

دور الوكلاء والوسطاء

سهّل نظام MLS على الوكلاء والوسطاء ربط المشترين والبائعين، ومن خلال إدراج عقار في نظام MLS، يمكن للوكلاء الوصول إلى جمهور أوسع من المشترين، ويعني هذا أيضًا أن المشترين يمكنهم الوصول إلى المزيد من العقارات عما كانوا سيحصلون عليه بدون نظام MLS.

 ونتيجة لذلك، أصبح الوكلاء والوسطاء أكثر أهمية في عملية بيع وشراء العقارات، حيث مساعدة المشترين والبائعين على التنقل في نظام MLS وإيجاد العقار أو المشتري المناسب.

تجربة المشترين للمرة الأولى 

بالنسبة للمشترين للمرة الأولى، جعل نظام MLS عملية شراء المنزل أقل صعوبة، فمع إمكانية الوصول إلى مجموعة واسعة من العقارات، يمكن للمشترين قضاء وقتهم في إيجاد العقار المناسب الذي يناسب احتياجاتهم وميزانيتهم. 

بالإضافة إلى ذلك، يمكن للوكلاء توجيه هؤلاء المشترين خلال العملية ومساعدتهم على فهم الخطوات المختلفة المتضمنة، مثل الحصول على التمويل وتقديم العرض.

فصل الخدمات

يعد أحد أكبر التغييرات التي أحدثها النظام المتعدد القوائم، فصل الخدمات. في الماضي، مثّل الوكلاء كلاً من المشتري والبائع، ومن ثم الحصول على عمولة من البيع.

ومع MLS، يمكن للمشترين والبائعين العمل مع وكلاء مختلفين، ويمكن للوكلاء التخصص في تمثيل المشترين أو البائعين، وقد أدى ذلك إلى زيادة التخصص والمنافسة بين الوكلاء، وجعل عملية بيع وشراء المنازل أكثر شفافية.

البيئة التنظيمية وقوانين الدولة

قواعد اللجنة والتسويات

باعتباري وكيلًا عقاريًا، رأيت تغييرات كبيرة في قواعد العمولة والتسويات التي أثرت في سوق العقارات، ففي الآونة الأخيرة، قامت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) بتسوية دعوى قضائية غيّرت طريقة تعويض وكلاء العقارات. 

ويمكن أن تقلب طريقة تسوية دفع أجور الوكلاء العقاريين الموازين، من خلال السماح للمشترين بالتفاوض على عمولة وكلائهم مباشرة مع البائع.

الامتثال لقانون الولاية

تتطور قوانين الولاية التي تحكم المعاملات العقارية باستمرار، ومن الضروري مواكبة هذه التغييرات لضمان الالتزام بها، فعلى سبيل المثال، في بعض الولايات، يُطلب من وكلاء العقارات الكشف عن أي عيوب معروفة في العقار للمشترين، بينما في ولايات أخرى، تقع على عاتق البائع مسؤولية إجراء هذه الإفصاحات.

موافقة المحكمة على التسوية

عند الحديث عن التسويات والتغييرات في اللوائح العقارية، غالبًا ما تكون موافقة المحكمة مطلوبة، ففي أغسطس 2023، دخلت تغييرات قواعد NAR المقترحة في التسوية التاريخية لمكافحة الاحتكار حيز التنفيذ بعد موافقة المحكمة.

 وكانت التسوية نتيجة لدعوى قضائية اتهمت NAR بممارسات مانعة للمنافسة تتعلق بالطريقة التي تُدرج بها العقارات في خدمات القوائم المتعددة (MLS).

اتجاهات السوق المتأثرة بقوائم MLS

بصفتي وكيلًا عقاريًا، رأيت كيف غيرت خدمة القوائم المتعددة (MLS) سوق العقارات، وأصبح نظام MLS أداة أساسية لوكلاء العقارات والوسطاء لتسويق وبيع العقارات. فيما يلي بعض اتجاهات السوق التي تأثرت بنظام MLS:

تقلبات سوق الإسكان

سهّل نظام MLS على وكلاء العقارات تتبع تقلبات سوق الإسكان، وباستخدام بيانات MLS، يمكن للوكلاء معرفة عدد العقارات المتاحة، ومدة وجودها في السوق، ومتوسط ​​سعر البيع. 

وتساعد هذه المعلومات الوكلاء في تحديد أفضل وقت لشراء أو بيع عقار، حيث تساعد بيانات MLS أيضًا الوكلاء على تحديد اتجاهات السوق، مثل زيادة أو نقصان الطلب على أنواع معينة من العقارات.

أسعار المنازل ومعدلات الرهن العقاري

كان لنظام MLS أيضًا تأثير في أسعار المنازل ومعدلات الرهن العقاري، حيث يمكن لوكلاء العقارات استخدام بيانات MLS لتحديد متوسط ​​سعر بيع العقار في منطقة معينة. 

وتساعد هذه المعلومات الوكلاء على تسعير العقارات على نحو صحيح، مما قد يؤدي إلى مبيعات أسرع. بالإضافة إلى ذلك، تساعد بيانات MLS الوكلاء على تحديد تأثير معدلات الرهن العقاري على أسعار المنازل. 

وعندما تكون معدلات الرهن العقاري منخفضة، تميل أسعار المساكن إلى الارتفاع، ومع الارتفاع، تميل أسعار المساكن إلى الانخفاض.

نظرة مستقبلية

أصبح نظام MLS أداة أساسية لوكلاء ووسطاء العقارات، وسيستمر في التأثير في سوق العقارات في المستقبل. 

كما توقع بنك الاحتياطي الفيدرالي في ريتشموند استمرار سوق الإسكان في النمو في السنوات القادمة. 

وستؤدي بيانات MLS دورًا مهمًا في هذا النمو، حيث مساعدة الوكلاء على تحديد الاتجاهات واتخاذ قرارات مستنيرة بشأن شراء وبيع العقارات.