اذا كنت ترغب في شراء عقار في الامارات وتتسأل عن كيفية تجنب عمليات الاحتيال فأليك التالي؟
قد يكون التعامل مع سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة مثيرًا، ولكن كأي سوق مالي رئيسي، من الضروري توخي الحذر. والخبر السار هو أن الإمارات، وخاصة دبي، تتمتع بإطار تنظيمي قوي للغاية بقيادة مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) ودائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD).
اتباع هذه الإرشادات سيقلل بشكل كبير من خطر تعرضك للاحتيال.
هذه هي الأساسيات التي لا تقبل المساومة والتي تنطبق على المستأجرين والمشترين والمستثمرين على حد سواء.
- التعامل فقط مع الوسطاء المعتمدين من مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)
هذه هي الخطوة الأهم على الإطلاق، يجب أن يحمل كل وسيط عقاري مرخص في دبي بطاقة وسيط صادرة عن مؤسسة التنظيم العقاري (RERA).
كيفية التحقق: اطلب رؤية بطاقة الوسيط. تحتوي البطاقة على اسمه وصورته ورقم تسجيله (BRN). يمكنك بعد ذلك التحقق من هذا الرقم على الموقع الإلكتروني الرسمي لدائرة الأراضي والأملاك في دبي أو تطبيق دبي REST.
كيفية التحقق: اطلب رؤية بطاقة الوسيط. أهمية ذلك: يلتزم الوسيط المعتمد بقواعد سلوك مهني، ولديك قنوات رسمية لتقديم الشكاوى ضده. أما “الوكيل” غير المسجل فلا يوفر لك أي حماية.
- لا تدفع نقدًا أبدًا
أصر على أن تتم جميع المعاملات عبر حوالة بنكية أو شيك مصرفي.
توفر الحوالات البنكية سجلًا ورقيًا واضحًا لا لبس فيه. أما المعاملات النقدية فلا يمكن تتبعها، وهي الأداة الرئيسية التي يستخدمها المحتالون. احصل دائمًا على إيصال لأي دفعة، حتى لو كانت حوالة بنكية.
- تحقق، لا تثق
تعامل بحذر مع جميع الادعاءات وتحقق منها بشكل مستقل.
ملكية العقار: لإتمام صفقة مباشرة مع المالك، اطلب الاطلاع على نسخة من سند الملكية. يمكنك التحقق من اسم المالك على موقع دائرة الأراضي والأملاك.
صلاحية الوكيل: اطلب من الوكيل إبراز النموذج (أ) (نموذج تفويض المالك) الذي يثبت أن المالك قد عيّنه لتأجير العقار. ٤. احصل على كل شيء مكتوبًا
الاتفاقيات الشفهية لا قيمة لها في النزاعات القانونية.
للمستأجرين: تأكدوا من وجود عقد إيجار رسمي وموقع.
للمشترين: استخدموا مذكرة تفاهم رسمية للعقارات المعاد بيعها، واتفاقية بيع وشراء معتمدة من هيئة تنظيم العقارات (RERA) للعقارات قيد الإنشاء.
اقرأوا الشروط والأحكام بدقة: افهموا كل بند قبل التوقيع. إذا كان هناك أي شيء غير واضح، استشيروا محاميًا مستقلًا.
نصائح خاصة للمستأجرين
تنتشر عمليات الاحتيال في مجال الإيجار لأنها تستهدف الأفراد الذين يبحثون عن سكن بسرعة.
١. احذروا الإعلانات “الرائعة جدًا لدرجة يصعب تصديقها”
عرض شقة فاخرة في موقع مميز بسعر زهيد هو عملية احتيال كلاسيكية.
طريقة الاحتيال: ينشر المحتال صورًا مزيفة (غالبًا مسروقة من إعلانات أخرى) وسعرًا منخفضًا لجذب أكبر عدد من المشترين. ثم يخلقون شعورًا بالإلحاح، مدعين أن الكثيرين مهتمون، ويضغطون عليك لدفع “عربون” أو “رسوم حجز” لتأمين العقار، والتي لن تحصل عليها أبدًا.
- عاين العقار بنفسك دائمًا
لا تستأجر عقارًا لم تره شخصيًا. سيختلق المحتالون أعذارًا لا حصر لها لعدم قدرتهم على عرض العقار عليك (“أنا في الخارج”، “المستأجر الحالي مريض”).
- نظام الإجاري هو حمايتك القصوى
الإجاري هو التسجيل الحكومي الرسمي لعقد الإيجار الخاص بك. وهو إلزامي قانونًا لجميع عقود الإيجار في دبي.
يجب على مالك العقار أو وكيله تسجيل عقدك في نظام الإجاري بعد توقيعك عليه ودفعك للمدفوعات.
أصرّ على استلام نسخة من شهادة الإجاري. رفض مالك العقار تسجيل العقد مؤشر خطير. العقد غير المسجل لا يمنحك أي حقوق قانونية.
٤. فهم ودائع التأمين
تُستخدم ودائع التأمين (عادةً ٥٪ من الإيجار السنوي) لتغطية الأضرار، وليس لسداد إيجار الشهر الأول. يجب أن تُنصّ شروط استردادها بوضوح في عقد الإيجار، وفقًا لقانون دولة الإمارات العربية المتحدة.
نصائح خاصة للمشترين
يتطلب شراء العقارات، وخاصةً على الخارطة، مبالغ كبيرة وعناية فائقة.
١. بالنسبة لعمليات الشراء على الخارطة: حماية هيئة التنظيم العقاري (RERA) وحساب الضمان
قد تشمل عمليات الاحتيال في عمليات الشراء على الخارطة مشاريع وهمية أو مطورين يسيئون استخدام الأموال.
التحقق من تسجيل المشروع: يجب أن يكون المشروع مسجلاً لدى هيئة التنظيم العقاري (RERA). يمكنك التحقق من حالة المشروع، والمطور، وتفاصيل حساب الضمان على موقع دائرة الأراضي والأملاك بدبي (DLD).
حساب الضمان (الحساب رقم ١ أو ٤): يُعد هذا الحساب أهم ضمانة لك. ينص القانون على وجوب إيداع جميع مدفوعاتك في حساب ضمان مخصص لهذا المشروع، وتخضع جميع مدفوعاتك لإشراف هيئة التنظيم العقاري (RERA). لا يحق للمطور سحب الأموال إلا بناءً على مراحل البناء التي تتحقق منها هيئة تنظيم العقارات (RERA). لا تدفع أبدًا إلى الحساب العام للشركة التابع للمطور.
تحقق من سجل المطور: ابحث جيدًا عن المطور. هل سبق له تسليم مشاريع بنجاح؟ ما هي سمعته من حيث الجودة والالتزام بالمواعيد؟
تسجيل عقد: عقد هو التسجيل الأولي لعقارك قيد الإنشاء لدى دائرة الأراضي والأملاك بدبي. وهو بمثابة سند الملكية الأول لك، ويثبت أن العقار مسجل باسمك.
٢. لعمليات إعادة البيع (السوق الثانوية):
التحقق من سند الملكية: يجب أن يمتلك البائع سند الملكية الأصلي. يمكنك التحقق من صحته عبر بوابة دائرة الأراضي والأملاك بدبي.
شهادة عدم الممانعة غير قابلة للتفاوض: قبل نقل ملكية العقار إليك في دائرة الأراضي والأملاك بدبي، يجب على البائع الحصول على شهادة عدم ممانعة من المطور. تؤكد هذه الشهادة عدم وجود أي رسوم خدمات مستحقة، وأن المطور لا يمانع في البيع. يجب توضيح إجراءات ورسوم شهادة عدم الممانعة بوضوح في مذكرة التفاهم.
استعن بوسيط موثوق: سيتولى وسيط عقاري معتمد من هيئة التنظيم العقاري (RERA) إدارة مذكرة التفاهم وشهادة عدم الممانعة وعملية نقل الملكية بالكامل، لضمان استيفاء جميع متطلبات الامتثال.
فك رموز الشروط الدقيقة – البنود الرئيسية في عقودك
في عقد الإيجار (الإجاري):
بند الصيانة: يجب أن ينص العقد على أن المالك مسؤول عن الأعطال الهيكلية والأنظمة الرئيسية (مثل التكييف، والسباكة، والكهرباء)، بينما يكون المستأجر مسؤولاً عن الاستهلاك البسيط. احذر من العقود التي تُحمّل المستأجر مسؤولية كل شيء.
بند إعادة الطلاء: يدرج العديد من الملاك بندًا يلزم المستأجر بإعادة طلاء الشقة عند إخلائها. غالبًا ما يكون هذا البند محل خلاف. ينص القانون عمومًا على أن المستأجر مسؤول عن إعادة الطلاء فقط في حال تسببه بأضرار تتجاوز الاستهلاك الطبيعي. تفاوض على هذا البند مسبقًا.
إنهاء العقد قبل موعده: تعرف على العقوبات المترتبة على إنهاء عقد الإيجار مبكرًا. عادةً، ستخسر مبلغ التأمين، وقد تضطر لدفع الإيجار حتى يتم العثور على مستأجر جديد.
في مذكرة التفاهم (للمشترين الذين يشترون العقار المعاد بيعه):
تفاصيل الشيكات: يجب أن توضح مذكرة التفاهم بوضوح عدد الشيكات ومبالغها وتواريخها، سواءً كانت شيكات تأمين أو شيكات مؤجلة الدفع.
بند رسوم شهادة عدم الممانعة: يجب أن يحدد هذا البند الجهة المسؤولة عن دفع رسوم شهادة عدم الممانعة للمطور العقاري (عادةً ما يكون البائع، ولكن يمكن التفاوض على ذلك).
بند التقصير: هذا البند بالغ الأهمية. ينبغي أن يحدد بدقة ما يحدث إذا فشل المشتري في الدفع (يحتفظ البائع بالعربون) أو إذا تراجع البائع (يجب على البائع إعادة العربون بالإضافة إلى مبلغ مكافئ كغرامة).
مؤشرات تحذيرية هامة يجب الانتباه إليها
أساليب الضغط: “يجب عليك التوقيع/الدفع اليوم وإلا سيتم إلغاء الصفقة!”
طلب مبالغ نقدية أو مدفوعات غير قابلة للتتبع.
غموض: إجابات مراوغة على أسئلتك حول الملكية أو تسجيل الوكيل أو تفاصيل العقار.
تجاوز القنوات الرسمية: وكيل يوحي لك بعدم الحاجة إلى تسجيل عقد إيجاري أو إجراء نقل ملكية رسمي لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي “لتوفير المال”.
أسعار غير واقعية: عقار مسعّر بأقل بكثير من قيمته السوقية.
ضعف التواصل: رسائل بريد إلكتروني غير احترافية، أخطاء نحوية، واستخدام تطبيقات المراسلة الشخصية (مثل واتساب) لجميع المعاملات الرسمية.
ماذا تفعل إذا شككت في عملية احتيال؟
أوقف جميع الاتصالات والمدفوعات فورًا. لا ترسل أي أموال أخرى تحت أي ظرف من الظروف.
أبلغ عن العملية. قدّم شكوى لدى الجهات المختصة.
هيئة التنظيم العقاري (ريرا): هي جهة الاتصال الرئيسية لحل النزاعات العقارية. يمكنك تقديم شكوى عبر موقعها الإلكتروني، أو تطبيق دبي ريست، أو بالاتصال بمركز خدمة العملاء على الرقم 8004488.
دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD): الهيئة التنظيمية العليا.
الشرطة: إذا كنت ضحية احتيال صريح، قدّم بلاغًا في أقرب مركز شرطة.
اجمع جميع الأدلة: اجمع جميع رسائل البريد الإلكتروني، والرسائل النصية، وإيصالات التحويلات البنكية، والعقود، وأي وثائق أخرى متعلقة بالمعاملة.
بالحذر، والبحث المسبق، واستخدام القنوات الرسمية المعتمدة من الحكومة، يمكنك التعامل بثقة وأمان مع سوق العقارات المتغير في الإمارات العربية المتحدة.
