لا يعد مصطلح خدمة القوائم المتعددة MLS بالجديد في صناعة العقارات، حيث يمثل قاعدة بيانات يستخدمها وكلاء العقارات لإدراج الوحدات المعروضة للبيع، ومن ثم مشاركة المعلومات وتحقيق الصفقات العقارية.
بالنسبة للمشترين، يحقق لهم النظام رؤية عدد أكبر من العقارات، أما عن البائعين تتعرض ممتلكاتهم لمجموعة أكبر من المشترين من خلال ظهور معلومات دقيقة وحديثة، وبالتالي الحصول على أفضل الأسعار وتحقيق الأهداف العقارية.
ما هو نظام خدمة القوائم المتعددة MLS؟
اقدم في هذا الجزء لمحة عن النظام؛ تاريخه، تعريفه وتطوره وكيفية عمله.
النشأة والتطور
ظهر نظام القوائم المتعددة للمرة الأولى إبان القرن التاسع عشر في مدينة نيويورك بواسطة شركة العقارات دوجلاس إليمان، ليوفر لوسطاء العقار مشاركة المعلومات الخاصة بالقوائم العقارية مع الآخرين.
ثم تطور إلى منصة توفر ثروة من المعلومات للشركات العقارية والعملاء.
التعريف والهدف
قاعدة بيانات للعقارات المتاحة، لمساعدة العملاء في شراء العقارات أو بيعها، ومنصة مركزية لتبادل التفاصيل حول قوائمهم مع الوسطاء الآخرين.
والهدف من ذلك، التعرف على العقارات المتوافقة مع احتياجات العملاء والوصول إلى جمهور أوسع من المشترين.
كيف تعمل خدمة القوائم المتعددة MLS؟
تتيح الخدمة إلى مستخدمها الوصول إلى كم كبير من البيانات العقارية في المنطقة، بما في ذلك؛ القوائم والتفاصيل والمساحة المربعة والسمات والصور الخاصة بكل عقار.
وبالتالي يمكن إجراء عملية بحث سهلة من خلال تحديد معلمات مثل؛ النطاق السعري والموقع ونوع العقار.
المشاركون في نظام MLS
بصفتي متخصصاً في العقارات، أدرك قوة هذه الأداة في مساعدة وسطاء العقار، حيث تمثل نظام تعاوني لبيع وتحقيق الصفقات العقارية، وسأشرح تفصيلاً العضوية والمستحقات والهيئات المهيمنة العقارية في النظام.
أدوار وسطاء العقار
للوسطاء أدوار مختلفة مثل إدارة وإدراج العقارات والتعامل مع المشترين من خلال مشاركة المعلومات مع بعضهم البعض.
العضوية والمستحقات
على الراغبين في المشاركة بالنظام دفع المستحقات السنوية للحصول على عضوية وعادةً ما تتم من خلال مجلس عقاري محلي أو جمعية تابعة للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) أو الجمعية العقارية الكندية (CREA).
الهيئات المهنية العقارية
NAR وCREA وهما الهيئتان الرائدتان في أمريكا الشمالية، حيث تأسست NAR في عام 1908 لتكون أكبر جمعية تجارية في الولايات المتحدة.
وتضم أكثر من 1.4 مليون عضو وهي المسؤولة عن إنشاء مدونة الأخلاقيات التي تحكم سلوك وكلاء العقارات.
CREA تمثل المعادل الكندي لـ NAR وتمثل أكثر من 130.000 متخصصًا في مجال العقارات في جميع أنحاء كندا.
قوائم MLS
يؤسس المتخصصون في العقارات هذه القوائم التي تحمل معلومات عن الوحدات المتاحة إلى البيع، وتتضمن معلومات حول الممتلكات مثل التفاصيل الخارجية والداخلية، والسعر المطلوب، والصور، والمساحة المربعة، وغرف النوم، والحمامات، والعنوان.
معلومات القائمة
وجود ثروة من المعلومات العقارية بداية من عدد غرف النوم والحمامات وحتى المساحة المربعة للعقار إضافة إلى صور مما يسمح للمشترين بالتعرف على طراز العقار وحالته.
قوائم FSBO
تمثل العقارات التي يبيعها المالك بدون الحاجة إلى وسيط عقاري من خلال نظام القوائم؛ مما يزيد عدد المشترين. وتتضمن نفس المعلومات الموجودة في نظام القوائم الرئيسي MLS.
قوائم Pocket
عادة ما تُستخدم عند رغبة المتخصصين في مجال العقارات في تسويق القوائم لمجموعة مُختارة من المشترين، بما يوفر الوصول الحصري لتلك الممتلكات من قبل الراغبين في الشراء.
التكنولوجيا ونظام MLS
اعلم أن التكنولوجيا قد أحدثت فرقاً واضحاً في عالم العقارات. في هذا الجزء سأوضح تأثير التكنولوجيا على نظام MLS بما في ذلك المنصات والتطبيقات عبر الإنترنت، بالإضافة إلى دقة البيانات والخصوصية.
منصات وتطبيقات الإنترنت
تقدم العديد من مواقع العقارات، مثل Zillow وRedfin وRealtor.com، قواعد بيانات متكاملة مع نظام قوائم MLS.
ويوفر ذلك سهولة الوصول إلى العقارات وانتشارها بين جمهور أوسع من خلال التطبيقات المتوفرة أيضاً عبر أجهزتهم المحمولة.
وتتضمن هذه التطبيقات غالبًا ميزات مثل عمليات البحث المحفوظة، وإشعارات القوائم الجديدة والقدرة على الاتصال بوكلاء العقارات مباشرةً.
دقة البيانات والخصوصية
تعد دقة البيانات وتحديثها من الأمور الضرورية لعدم إضاعة الوقت والإضرار بسمعة العقار.
أما عن الخصوصية، يحمي النظام المعلومات التي تُشارك بين متخصصين العقارات مثل أرقام الضمان الاجتماعي والمعلومات المالية.
الجوانب التجارية لنظام MLS
باعتباري محترفاً في صناعة العقارات، فقد وجدت الدور القوي لهذا النظام في بيع وشراء العقارات حيث تسهيل الصفقات. في هذا الجزء سأعرض لكم الجوانب التجارية بما في ذلك العمولة والتعاون والمنافسة.
العمولة
يوفر النظام عمولة موحدة للمعاملات العقارية تُقسم بين وسيط المشتري ووسيط الإدراج، تكون في صورة نسب مئوية من سعر البيع، مما يساعد على منع النزاعات حول العمولات.
التعاون والمنافسة
تعزيز التعاون والمنافسة حول وسطاء العقار من خلال المعلومات وضمان وصول المشترين إلى قاعدة موسّعة، والمساعدة على تحقيق على تكافؤ الفرص أمام الوسطاء الصغار الذين لديهم موارد مختلفة عن الشركات الكبيرة.
ومن خلال توفير تحليل السوق وبيانات العقارات، يمكن للوكلاء استخدام هذه المعلومات لتحديد أسعار تنافسية والتفاوض على صفقات أفضل لعملائهم. بالإضافة إلى ذلك، يمكن للوكلاء استخدام العرض الذي توفره MLS لعرض عقاراتهم وجذب المزيد من المشترين.
اللوائح والمعايير
أُدرك جيداً أهمية اللوائح والقوانين لنظام خدمات القوائم المتعددة (MLS). سأشرح في الأقسام التالية كيف تتوحد الجهود داخل النظام لتنتج نظاماً قوياً داخل السوق العقاري.
حوكمة MLS
تعتبر الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) المسؤولة عن وضع المبادئ التوجيهية واللوائح الخاصة بإدارة MLS. تضمن هذه الإرشادات أن جميع أنظمة MLS تعمل بموجب قواعد ولوائح موحدة.
وبالإضافة إلى ذلك، توفر NAR نموذجًا يمكّن من إدراج لوائح الجمعيات التي تسمح بإنشاء MLS.
وتعمل الأنظمة الإقليمية تحت إشراف NAR إضافة إلى الإشراف على الأنظمة المحلية. إنهم يضمنون أن جميع الأنظمة الإقليمية تعمل وفقًا لنفس المعايير واللوائح.
المعايير
توّحد منظمة المعايير العقارية (RESO) البيانات العقارية عبر جميع الأنظمة الخاصة بالقوائم المتعددة.
وتضمن RESO استخدام جميع الأنظمة نفس حقول وتنسيقات البيانات، مما يسهل على المتخصصين في العقارات الوصول إلى البيانات واستخدامها من أنظمة القوائم المتعددة.
وتمتد المعايير أيضًا إلى الأنظمة المنفصلة وقواعد البيانات الإقليمية. يجب أن تلتزم هذه الأنظمة بنفس معايير MLS لضمان اتساق البيانات.
وبالتالي تغطي البيانات منطقة جغرافية أكبر مع ضمان توافق البيانات الإقليمية مع البيانات الخاصة بالنظام الأساسي.
تأثير MLS
على السوق العقاري
زيادة التعرض إلى العقارات بما يجعلها مرئية للعديد من المشترين، ومن ثم زيادة المنافسة بينهم لحصد العقار، وارتفاع أسعار المبيعات لاحقاً.
كما يتيح النظام التعاون بين وسطاء العقار، حتى تتحقق الصفقة العقارية بشكل أسرع، إضافة إلى توحيد معلومات الملكية حتى لا يتم إنشاء أنظمة منفصلة.
على المشترين والبائعين
ايجاد العقار بسهولة بالنسبة للمشترين أو البائعين، إضافة إلى وجود معلومات أساسية عن الممتلكات، مثل التفاصيل الخارجية والداخلية والسعر المطلوب، مما يساعد المشترين على اتخاذ قرارات مستنيرة.
التحديات والانتقادات
مثل أي نظام يتعرض إلى التحديات والانتقادات، يمر نظام القوائم المتعددة بهذا الأمر. سأناقش في هذا الجزء بعض المشكلات الموجودة في هذا النظام.
مشاركة البيانات
توصف المنصة بكونها منصة للوكلاء المرخصين لتبادل المعلومات حول العقارات، ولكن ثمة وجود لفرص غير متكافئة.
اشتكى بعض وكلاء العقارات المرخصين من أن شركات الوساطة العقارية الأكثر شهرة تتمتع بميزة تنافسية عند الوصول إلى البيانات ومشاركتها على نظام MLS.
وذلك لامتلاك هذه الشركات المزيد من الموارد لتخصيصها لنظام MLS ويمكنها الوصول إلى معلومات أكثر من شركات الوساطة الأصغر.
حصرية السوق
وقد جادل البعض بأن النظام يخلق بيئة يحتكر فيها الوسطاء السوق، حيث إمكانية الوصول إلى قاعدة بيانات خاصة بالقوائم، مما يمنحهم ميزة كبيرة على الوسطاء غير المشاركين.
ونتيجة لذلك، جادل البعض بأن النظام يحد من المنافسة، ويمكن أن يؤدي إلى ارتفاع أسعار المستهلك.
مستقبل نظام MLS
أُرقب جيداً ما يمكن أن يحققه هذا النظام، وفي السنوات الأخيرة، ظهرت العديد من الابتكارات والاتجاهات، فضلاً عن الدفع نحو التوسع العالمي.
الابتكارات والاتجاهات
أحد الاتجاهات التي ظهرت في الولايات المتحدة وكندا، استخدام تقنية الواقع المعزز (AR) والواقع الافتراضي (VR) في قوائم العقارات.
تتيح هذه التقنية للمشترين القيام بجولة افتراضية في العقارات من منازلهم، مما يوفر الوقت والمال لكل من المشترين والوكلاء.
ثمة اتجاه آخر ظهر وهو استخدام التحليلات التنبؤية في العقارات.
التوسع العالمي
في حين أن نظام القوائم المتعددة كان تقليديًا مفهومًا لأمريكا الشمالية، فقد كان هناك دفع نحو التوسع العالمي في السنوات الأخيرة.
في بعض البلدان، مثل أستراليا والمملكة المتحدة، يُعرف نظام MLS باسم “نظام القوائم المتعددة” أو “تبادل بيانات قوائم العقارات”.
ومع تزايد عولمة صناعة العقارات، فمن المرجح أن نشهد المزيد من التعاون وتبادل البيانات العقارية عبر الحدود. قد يؤدي ذلك إلى زيادة المنافسة والمزيد من الفرص للوسطاء العقاريين ووسطاء العقارات لتوسيع أعمالهم على المستوى الدولي.
